La cessione del contratto di locazione avviene quando il locatore (proprietario dell'immobile) e il conduttore (inquilino) concordano sul trasferimento del contratto di locazione da quest'ultimo a un'altra persona. In pratica, il nuovo inquilino (cessionario) subentra nei diritti e negli obblighi del contratto di locazione al posto del precedente inquilino (cessante).
La cessione si differenzia dal subentro che avviene quando il locatore (proprietario dell'immobile) consente a una terza persona di subentrare nel contratto di locazione al posto del conduttore uscente, mantenendo intatto il contratto originale. Il locatore deve approvare il subentro e il subentrante assume gli stessi diritti e gli stessi obblighi del conduttore originale.
Mentre nella cessione, il contratto di locazione viene trasferito a un'altra persona che diventa l'unico responsabile nei confronti del locatore e assume tutti gli obblighi contrattuali; nelle ipotesi di subentro, il subentrante assume il contratto di locazione esistente, diventando l'inquilino al posto del conduttore originale, ma il contratto di locazione rimane invariato.
Ancora diversa è la situazione riferibile alla sublocazione che avviene quando il conduttore (inquilino) affitta a sua volta una parte o l'intero immobile a un'altra persona (sublocatario), mantenendo il contratto di locazione originale con il locatore. In questo caso, il conduttore originale diventa il sublocatore e assume la responsabilità nei confronti del locatore, mentre il sublocatario assume la responsabilità nei confronti del conduttore originale. Quindi con la cessione, il contratto di locazione viene trasferito completamente a un'altra persona, che diventa l'unico responsabile nei confronti del locatore; con la sublocazione, il conduttore originale affitta parte o l'intero immobile a un'altra persona, ma rimane responsabile nei confronti del locatore.
Potremmo riassumere il concetto dicendo che: mentre la cessione del contratto di locazione e il subentro coinvolgono il trasferimento del contratto di locazione, la sublocazione coinvolge l'affitto dell'immobile da parte del conduttore originale a un'altra persona.
Chiarite le differenze dei tre istituti giuridici vediamo come avviene la cessione del contratto di locazione.
Caratteristiche del documento:
Il locatore, il conduttore e il nuovo inquilino devono concordare sulla cessione del contratto di locazione. Il locatore deve approvare la cessione. Queste sono le caratteristiche principali del contratto di cessione di locazione che necessita di un documento ufficiale di cessione del contratto di locazione che include i dettagli delle parti coinvolte, l'indirizzo dell'immobile, la data di efficacia della cessione e altre condizioni pertinenti.
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Contenuto del documento:
Il documento redatto per iscritto deve contenere la descrizione delle parti coinvolte e dell’immobile in questione, la data di efficacia della cessione e tutte le altre condizioni pertinenti. Il locatore, il conduttore uscente e il nuovo inquilino firmano il contratto di cessione del contratto di locazione e il conduttore (cessante) comunica ufficialmente al locatore la sua intenzione di cedere il contratto di locazione al nuovo inquilino (cessionario), fornendo tutti i dettagli pertinenti. Il locatore deve esprimere approvazione per la cessione del contratto di locazione e, a volte, può essere necessario che il cessionario fornisca le stesse garanzie finanziarie del conduttore uscente.
Una volta approvata dal locatore, la cessione del contratto di locazione diventa efficace. Il cessionario subentra nei diritti e negli obblighi del contratto di locazione.
Inoltre, è necessario registrare la cessione del contratto di locazione presso gli enti competenti, come l'Agenzia delle Entrate.
Una volta completati questi passaggi, la cessione del contratto di locazione diventa efficace e il nuovo inquilino (cessionario) assume la responsabilità del pagamento del canone di locazione e dell'adempienza degli altri obblighi contrattuali.
Modalità e termini
Oltre al contenuto del documento, sono previsti determinati adempimenti in ambito di cessione del contratto di locazione. Innanzitutto, è essenziale che le parti coinvolte nel contratto comunichino prontamente la richiesta di cessione tra di loro. Tanto il locatore quanto il conduttore devono notificare ufficialmente la cessione del contratto di locazione a terzi attraverso una comunicazione formale, utilizzando la Posta Elettronica Certificata (PEC) o tramite raccomandata con avviso di ricevimento (A/R). È importante fornire un preavviso di almeno sei mesi e motivare la richiesta. Una volta ottenuto l'accordo tra il locatore e l'inquilino, è fondamentale comunicare la cessione all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla modifica, utilizzando la stessa modalità impiegata per la stipula iniziale del contratto.
È obbligatorio comunicare questa modifica, utilizzando il modello RLI o il modello F24 Elide. Di solito, il cedente (salvo diversi accordi) versa l’imposta di registro che è di € 67,00 se la cessione è a titolo gratuito, se è a titolo oneroso, invece, si applica il 2% sul corrispettivo pattuito tra le parti, con un minimo di € 67,00. L’imposta di registro dovrà essere pagata entro 30 giorni dalla cessione tramite modello F24 o tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate.
Riferimenti normativi:
- legge 431/88;
- legge 208 del 2015 (Legge di Stabilità 2016), art. 59;
- legge 392/78;
- DPR 131/1986;
- 1406 e ss. del Codice civile.