Il conduttore può recedere dal contratto di affitto prima della scadenza. La possibilità di recesso anticipato dal contratto di locazione da parte del conduttore può avvenire esclusivamente nel caso in cui ricorrano gravi motivi, dandone comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. Il termine di preavviso è sempre derogabile nel contratto di locazione. Qualora nel contratto non si rilevi il termine di preavviso si deve ricorrere al termine convenzionale di sei mesi.
Il recesso, inoltre, può avvenire in maniera naturale alla scadenza del contratto. Si badi bene a darne avviso entro il convenzionale termine dei sei mesi per evitare il rinnovo automatico.
Nella comunicazione di recesso anticipato il conduttore è chiamato a specificare i gravi motivi di recesso, salvo che non sia in vigore la clausola di recesso libero. In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione è necessario che i gravi motivi dello stesso siano enunciati indifferibilmente nella medesima comunicazione di recesso, pur senza una dettagliata spiegazione delle ragioni che li abbiano determinati. Non vale il recesso orale del conduttore.
Al contrario del conduttore, il locatore è più vincolato nel recesso da un contratto di locazione prima della sua naturale scadenza. Il locatore può avvalersi del recesso anticipato alla prima scadenza, bloccando il rinnovo automatico oppure quando ha necessità abitative in relazione all’immobile locato.
A differenza del conduttore, il locatore può richiedere il mancato rinnovo se intende adibire l’immobile per uso sociale, pubblico, cooperativo, culturale, assistenziale e di culto. Nel caso in cui si tratti di locale commerciale, il locatore può disdire in qualsiasi momento, a patto che venga data apposita comunicazione al locatore con almeno 6 mesi di anticipo per disdetta anticipata, oppure 12 mesi per mancato rinnovo.
Il locatore, invece, può disdire un contratto di affitto commerciale per gli stessi motivi che rendono valida la disdetta dei contratti ad uso abitativo, corrispondendo al conduttore un’indennità per la perdita dell’avviamento pari a 18 mensilità. L’obbligo del locatore, in questo caso, è inviare una lettera recesso anticipato contratto affitto commerciale al conduttore con almeno 12 mesi di anticipo rispetto alla naturale scadenza del contratto.
Caratteristiche del documento
Il documento deve essere redatto in forma scritta e trasmesso per vie tracciabili. Deve contenere tutte le indicazioni riguardanti il contratto e l’immobile locato, ma anche la registrazione presso l’agenzia delle entrate. Deve, se afferenti al caso, indicare i gravi motivi di recesso.
Contenuto del documento
Il contenuto del documento, redatto necessariamente in forma scritta, deve contenere:
- indicazione delle parti e del contratto di locazione;
- l’indicazione del numero di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate;
- la descrizione degli eventuali gravi motivi;
- la data e la sottoscrizione.
Modalità e termini
La comunicazione deve avvenire in forma scritta per raccomandata A.R. o tramite p.e.c. e, se non vi è indicata una clausola esplicita di riferimento al preavviso, dovrà essere comunicato il recesso entro sei mesi prima della naturale scadenza del contratto di locazione.
Riferimenti normativi
- Legge n. 392 del 1978;
- Legge n. 431 del 1998;
- Artt. 1571 e ss. del Codice Civile.
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