Cambia il clima, cambia il mercato immobiliare. Da anni, si annuncia questa diretta conseguenza della notevole crisi climatica che sta investendo il nostro Paese. È uno studio italiano dello scorso anno che fa il punto su “clima impazzito”, temperature insostenibili e valore degli immobili. A spiegarne i motivi sono stati i ricercatori dell’Istituto per la bioeconomia del Consiglio nazionale delle ricerche CNR che hanno valutato la variazione del valore immobiliare degli edifici di Firenze, in correlazione al riscaldamento climatico.
Il risultato, secondo gli esperti è che l’aumento delle temperature nei centri urbani andrà ad inficiare solo sul valore degli immobili che si trovano in periferia o comunque in zone semi-centrali.
“La temperatura superficiale, invece, non è determinante per il valore immobiliare nella fascia centrale, dove altri elementi come la vicinanza a luoghi storici, paesaggistico e architettonici influisce in modo determinante”, hanno spiegato i ricercatori.
Quali fattori incidono sulla diminuzione del valore degli immobili in base alla crisi climatica?
Gli effetti della forma, della localizzazione e dell’orientamento di un edificio sugli indicatori ambientali, economici e sociali relativi alla salute e al benessere, sia degli utenti dell’edificio stesso, sia degli abitanti dell’ambiente costruito che lo circonda, sono rilevanti, con riflessi anche sui consumi energetici e, quindi, sull’impatto ambientale a essi correlati.
La mentalità edilizia, purtroppo, ancora spesso e volentieri tende a trascurare la prassi progettuale che privilegia aspetti legati agli elementi costruttivi e impiantistici, da un lato, ed economico-commerciali, dall’altro.
Come si analizza la capacità di sostenibilità di un edificio?
Quello che viene preso in considerazione nell’analisi del valore dell’immobile in relazione alla protezione ambientale è quello strumento che viene identificato come “matrice ambientale” e che va a soffermarsi sulla qualità ambientale del sito di un immobile.
Sul piano operativo, identificato il sito di analisi, lo sviluppo della matrice avviene nelle seguenti fasi:
- Elaborazione di una griglia a maglia regolare (es. 5×5 m);
- Tracciamento delle superfici d’ombra, proiettate sul piano d’analisi dalle ostruzioni circostanti l’immobile in esame, nelle quattro situazioni temporali rappresentative;
- Disegno dei nuclei di scia generati da ostruzioni sul lato sottovento lungo la direzione prevalente del vento in estate e inverno;
- Sovrapposizione grafica dei risultati delle tre fasi precedenti sulla griglia, e classificazione delle diverse maglie, sulla base delle condizioni prevalenti in termini di area occupata nella maglia stessa (ombra-calma; sole-calma; ombra-vento; sole-vento);
- Attribuzione di un punteggio numerico alle diverse classi, secondo i diversi indicatori ambientali (forma-localizzazione dell’edificio, comfort outdoor) e le diverse stagioni;
- Costruzione di un quadro stagionale, o annuale, di valutazione dato dalla somma algebrica dei vari punteggi parziali, e dall’attribuzione di un valore di QAS all’immobile.
Inoltre, in aggiunta all’elaborazione della matrice microclimatica sulle facciate di un edificio, è possibile prevedere un’applicazione tridimensionale dello strumento all’intero lotto in esame. Il metodo proposto valuta la Qualità Ambientale di Sito per l’intero immobile o parti dello stesso secondo classi di valori, rapportate alle condizioni climatiche locali, alle destinazioni e alla temporalità d’uso. Questo è uno degli indicatori che è possibile utilizzare in ambito estimativo immobiliare, a fianco degli altri molteplici indicatori di carattere urbanistico e economico.
In quali zone gli edifici sono più a rischio?
Le zone costiere, purtroppo, sono quelle più esposte ai cambiamenti climatici. Motivo per cui rischiano di essere svalutate a causa del cambiamento climatico gli edifici che si trovano a ridosso di essa. Che il riscaldamento globale sia una minaccia per gli immobili costieri è evidente di anno in anno e l’Italia rischia 7500 km di costa. Questo è il motivo per cui il settore immobiliare sta cercando di battere la via della prevenzione dei rischi a seconda della zona geografica e dell’erosione costiera in quella zona. Non va sottovalutato che il livello del mare continuerà ad innalzarsi, costringendo 280 mln di persone del pianeta ad emigrare nell’entroterra.
Soluzione: case green, ma cosa dice l’Europa?
La soluzione potrebbe essere convertire le case attuali in case green, ma per l’Italia significa mettere a rischio un patrimonio storico-culturale immenso. La direttiva UE parla di obiettivi di sostenibilità delle classi energetiche degli edifici che dovranno, dunque, essere sottoposti a ristrutturazione. Per arrivare agli obiettivi di classe energetica “E” entro il 2030, “D” entro il 2033 e le zero emissioni del settore edilizio entro e non oltre il 2050, occorrerebbe intervenire con costosissime (e spesso irrealistiche, considerato l’immobile in questione e la sua collocazione) opere di ristrutturazione radicale su più fronti: interventi di coibentazione delle facciate, isolamento termico, rifacimento degli infissi, ammodernamento delle caldaie e installazione progressiva di impianti solari.
È per questo che dobbiamo prepararci a un colpo durissimo al mercato immobiliare, soprattutto per tutti quegli edifici che rientreranno tra gli “irrecuperabili”. Motivo per cui si rende assolutamente necessario un piano d’azione, che vari da Stato a Stato, e che consideri tutte le peculiarità del proprio territorio.