I diritti che il singolo condomino può esercitare, soprattutto con riferimento all’acquisizione preventiva della documentazione necessaria alla partecipazione ad un’assemblea condominiale, sono talvolta poco conosciuti, sicché di rado si è pienamente consapevoli del contenuto effettivo di questo diritto, nonché delle modalità con cui è possibile esercitarlo.
Sarà certamente capitato a molti di approvare un bilancio consuntivo proposto dall’amministrazione condominiale, senza darsi cura di verificare non soltanto l’esattezza delle spese sostenute, ma anche il corretto riporto delle somme liquidate, durante il corso dell’annualità di riferimento, a titolo di contributo ordinario ed eventualmente straordinario.
La normativa di riferimento
Prima di verificare la disposizione che si occupa direttamente dell’accesso alla documentazione condominiale, occorre ricordare che, per effetto dell’art. 1130 c.c., l’amministratore risulta gravato da alcuni obblighi fra i quali:
- conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione,
- fornire al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali;
- redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione.
Quello che prima era un diritto non codificato, ma riconosciuto soltanto per via giurisprudenziale, ha poi trovato collocazione nel nostro ordinamento con l’adozione dell’art. 1130 bis c.c., che di fatto fornisce una serie di indicazioni per la compilazione del rendiconto condominiale, prevedendo la possibilità, esercitabile in qualsiasi momento, per i condomini e per i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa e di estrarne copia a proprie spese.
L’orientamento della giurisprudenza sul diritto di accesso
Ancora di recente la giurisprudenza si è dovuta occupare del diritto di accesso, affermando che l'amministratore non è gravato dall’obbligo di allegare all’avviso di convocazione assembleare la documentazione a sostegno, essendo però tenuto ad informare, preventivamente ed in modo chiaro, i condomini del contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea.
Questo onere risponde all’esigenza di notiziare, seppur in modo sintetico ma comunque facilmente comprensibile, l’oggetto specifico dei temi che verranno trattati in sede assembleare, così da consentire una effettiva partecipazione alla discussione e alla conseguente approvazione pienamente consapevole.
Ciò non toglie che, nonostante l’amministratore non sia gravato dall’obbligo summenzionato, il condomino interessato potrà sempre richiedere, in via anticipata e senza interferire sull’attività condominiale, le copie dei documenti inerenti alle questioni sottoposte alla decisione assembleare.
Pertanto, il condomino mantiene pur sempre la possibilità di ottenere, in qualsiasi momento (e quindi anche fuori dal contesto dell’approvazione di un rendiconto), l'esibizione di registri e documenti contabili condominiali, a condizione che l’esercizio di questo diritto non vada a ledere la corretta gestione amministrativa.
Il condomino non sarà poi tenuto a giustificare i motivi della sua richiesta ma, in caso di contestazione giudiziale, avrà sempre l’onere di dimostrare che l'amministratore non gli ha consentito di esercitare appieno la sua facoltà, impedendogli una compiuta visione della documentazione afferente alla gestione condominiale.
La pronuncia recente della Corte di Cassazione
Ancora di recente, la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare (ord. n. 15996/2020) che, ai sensi dell'art. 1129, comma 2, c.c., “l'amministratore deve comunicare il locale dove si trovano i registri condominiali, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia firmata”.
Allo stesso modo, continua la Corte in motivazione: “Il successivo art. 1130 bis c.c. riconosce a tutti i condomini il diritto di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa, non soltanto in vista del rendiconto annuale e della relativa approvazione, ma in ogni momento e senza alcun bisogno di specificare le ragioni della richiesta, con l’unico limite rappresentato dal fatto che l’esercizio di questo diritto non comporti un intralcio per l’amministrazione ed una violazione del principio di correttezza ex art. 1775 c.c.”
Il dovere di collaborazione a cui è soggetto l'amministratore trova, dunque, la sua giustificazione nel diritto dei condomini alla trasparenza e comprensibilità della gestione condominiale, così da poter svolgere, in modo effettivo, un compiuto controllo sull’attività dello stesso amministratore.
Forma della richiesta di esibizione della documentazione contabile
Quando si intendere richiedere l’esibizione di un documento nella disponibilità dell’amministratore condominiale è bene predisporre una missiva, in cui sia ben specificato il documento che si intende visionare, eventualmente indicando fin da subito la necessità di estrapolarne una copia, inoltrandola mediante uno strumento (Raccomandata r.r. o Pec) che consenta al mittente di avere certezza non tanto dell’invio, quanto dell’effettiva ricezione da parte dell’amministratore.
Da ultimo, occorre ricordare che la violazione da parte dell’amministratore dei diritti di informativa dei condomini sulle materie oggetto dell’ordine del giorno dell’assemblea può comportare l’annullabilità della delibera assunta, risultando viziato il procedimento di formazione della maggioranza assembleare.