Nel condominio, per lavori straordinari si intendono quegli interventi su parti comuni che vanno oltre la manutenzione ordinaria: opere edili rilevanti, modifiche strutturali, adeguamenti normativi, restauro facciate, interventi su impianti comuni molto consistenti, ecc. Questi lavori richiedono delle delibere assembleari specifiche (con quote di maggioranza richieste dal Codice Civile), un progetto tecnico, spesso un appalto, e una gestione con maggiore complessità rispetto agli interventi ordinari.
Normativa di riferimento
Alcune norme chiave:
- Articoli 1129-1131 c.c.: conferimento del mandato all’amministratore, sue attribuzioni, obblighi e poteri.
- Art. 1130 c.c., in particolare comma 1, che stabilisce i doveri dell’amministratore in generale: custodire le parti comuni, far eseguire le manutenzioni, rendere conto della gestione, dare esecuzione alle deliberazioni assembleari, ecc.
- Legge di riforma del condominio (n. 220/2012) che ha ridisegnato taluni aspetti della disciplina, in particolare le maggioranze, l’istituto dell’amministratore, la durata del mandato, la trasparenza.
Evoluzione giurisprudenziale recente: ordinanza Cassazione n. 16290/2025
Una decisione molto significativa è la ordinanza n. 16290 del 17 giugno 2025 della Corte di Cassazione, che ha precisato i doveri e la responsabilità dell’amministratore in caso di lavori straordinari.
I punti principali stabiliti dalla Corte sono:
- Quando l’assemblea affida all’amministratore l’incarico di stipulare il contratto d’appalto per i lavori straordinari e riconosce un compenso straordinario, l’amministratore assume responsabilità rafforzata.
- Non può limitarsi a funzioni formali: deve vigilare attivamente sull’andamento dei lavori, verificare che le opere siano eseguite correttamente (“a regola d’arte”), nel rispetto del progetto, del capitolato, dei termini e delle condizioni contrattuali.
- Deve subordinare i pagamenti all’effettiva corrispondenza tra le prestazioni rese e quanto deliberato e contrattato. In presenza di anomalie, ritardi, difformità, l’amministratore ha il dovere di intervenire, segnalare ai condomini, verificare la corrispondenza contabile.
- L’obbligo di trasparenza: informare i condomini sull’andamento degli interventi, su eventuali criticità, su spese aggiuntive non previste.
Responsabilità dell’amministratore: quali rischi
L’ordinanza e altre fonti evidenziano che mancanze su questi fronti possono comportare responsabilità:
- Responsabilità civile verso il condominio
Se l’amministratore non vigila, o non agisce con la diligenza richiesta, il condominio può chiedere il risarcimento dei danni. Ad esempio, se si pagano rate all’impresa anche se il lavoro non è stato svolto o è difforme. - Responsabilità per violazioni contrattuali
Se il contratto d’appalto non viene eseguito secondo quanto previsto – tempi, qualità, varianti non approvate –, l’amministratore può rispondere anche per inosservanze proprie, non solo per omissioni dell’appaltatore. - Responsabilità derivata dal mandato assembleare
Gli obblighi conferiti (o delegati) dall’assemblea contano: se l’amministratore ha ricevuto un mandato esplicito per certe funzioni (stipula contratti, controlli, rendicontazione), la sua responsabilità è commisurata ai poteri che gli sono stati affidati. - Sanzioni in ambito di sicurezza ed eventuale responsabilità penale
Se il lavoro straordinario riguarda anche aspetti di sicurezza degli impianti, strutturali, antincendio o comunque suscettibili di rischio per le persone, l’amministratore ha obblighi specifici (anche sotto il profilo penale) se negligenza o omissione provoca danni. - Responsabilità verso terzi
Non solo verso i condomini: se danni derivano da carenze nella realizzazione del lavoro, all’esterno o a terzi (es. caduta di parti da facciate, infiltrazioni su proprietà confinanti), gli interessati possono agire anche nei confronti dell’amministratore, se è accertato che la sua condotta ha concorso al danno.
Obblighi specifici che l’amministratore deve osservare
Per evitare rischi, ecco cosa deve fare l’amministratore nei lavori straordinari:
- Delibera assembleare chiara: deve essere ben specificato cosa si intende fare, chi deve fare cosa, chi è responsabile di cosa, compensi, tempi, modalità di pagamento.
- Mandato con funzioni definite: se gli viene conferito il potere di stipulare contratti d’appalto, occorre che sia esplicitato e che il compenso (eventuale) tenga conto delle attività straordinarie svolte.
- Progetto tecnico e direttore dei lavori: presenza di professionisti responsabili, con piano, capitolato, misure tecniche.
- Vigilanza attiva: controlli sull’avanzamento, visite sul cantiere, verifica che le fasi del lavoro corrispondano al progetto e al capitolato.
- Controllo contabile: non pagare se non c’è una corrispondenza con certificazioni, stati di avanzamento, fatture coerenti. Verificare che le spese siano quelle deliberati, o che le variazioni siano approvate.
- Trasparenza verso i condomini: report sull’andamento, situazioni di ritardo o di variazione, richieste di varianti, possibili imprevisti.
- Gestione del rischio di contenzioso: conservazione della documentazione tecnica, dei contratti, delle approvazioni, dei verbali assembleari, delle corrispondenze con l’impresa e con i tecnici.
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L’assemblea condominiale può incidere sulla gestione e sui rischi:
- Deliberare che l’amministratore abbia poteri specifici (o meno) relativamente alla stipula di contratti d’appalto. Più poteri significa maggiori responsabilità.
- Stabilire un compenso straordinario in funzione dell’entità dei lavori: riconoscere un equo compenso se l’amministratore dovrà svolgere attività extra rispetto alle funzioni ordinarie.
- Prevedere sistemi di controllo interno: rapporto tecnico, audit (anche da professionisti esterni), approvazione da parte dell’assemblea di stati avanzamento, verifiche prima del pagamento.
- Richiedere la stipula di assegni o fideiussioni a garanzia dell’appaltatore in caso di ritardi, difformità, inadempienze.
Limiti o condizioni che attenuano la responsabilità
Ci sono situazioni in cui l’amministratore può essere esonerato o la responsabilità attenuata:
- Se una difficoltà sopravvenuta rende impossibile rispettare i termini o certe condizioni, purché l’amministratore abbia informato i condomini tempestivamente e adottato le misure ragionevoli per limitare i danni.
- Se l’amministratore non è stato investito di poteri particolari dall’assemblea: se non ha ricevuto mandato per stipulare il contratto d’appalto, o per svolgere operazioni specifiche. In tal caso, la sua responsabilità è meno estesa.
- Se l’amministratore ha correttamente delegato ad altri professionisti competenti (direttore dei lavori, tecnici), ma bisogna valutare fino a che punto la delega sia realistica e monitorata. La delega non elimina del tutto la responsabilità se mancano controlli.
Strumenti di tutela per l’amministratore
Per proteggersi dai rischi, l’amministratore può:
- Assicurarsi che il mandato conferitogli sia formalizzato (verbale assembleare, lettere di incarico) e che i poteri e obblighi siano chiaramente stabiliti.
- Conservare tutta la documentazione: contratti, capitolati, progetti, corrispondenza, verbali, certificazioni, fatture, stati avanzamento, rilievi tecnici.
- Utilizzare il supporto di professionisti qualificati: architetti, ingegneri, direttori dei lavori, collaudatori, consulenti contabili.
- Tenere informati i condomini, anche attraverso relazioni intermedie sull’avanzamento lavori, eventuali ritardi o problemi.
- Posizionare controlli efficaci prima del pagamento: certificati di conformità, approvazione di fasi intermedie, verifica che le prestazioni siano state rese.
- Valutare l'opportunità di un’assicurazione professionale che copra danni derivanti da responsabilità civile nell’esercizio delle funzioni di amministratore, specie per appalti e lavori importanti.
L’ordinanza Cassazione 16290/2025 segna un punto di svolta: la giurisprudenza rafforza le responsabilità dell’amministratore nei lavori straordinari quando gli vengono affidati poteri espliciti e quando è riconosciuto un compenso straordinario, imponendo una diligenza rafforzata. Chi amministra deve essere consapevole che con incarichi più gravosi aumentano anche i rischi, in termini di responsabilità civile (e talvolta penale), così come i doveri di trasparenza e vigilanza. D’altra parte, i condomini hanno strumenti per controllare, tutelarsi e chiedere conto dell’operato dell’amministratore.