Studio medico in condominio: le normative che lo regolano

Lo studio medico in condominio è spesso motivo di attrito tra il medico e gli altri condomini e la maggior parte delle volte è a causa del comportamento dei pazienti. Se per quest’ultimo aspetto possiamo solo invitare i pazienti a mantenere un comportamento consono alle buone maniere e in cardine con le regole del condominio, per tutto il resto è necessario verificare se si è ligi al dovere e alle regole.  

Si può aprire uno studio medico in un condominio?

La risposta è: assolutamente sì. Nessuna norma, infatti, ne vieta l’apertura, né l’assemblea dei condomini può vietarlo. Il divieto, in caso e secondo quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, può derivare solo da quanto stabilito da un regolamento di condominio di tipo contrattuale ossia approvato all’unanimità. Nella maggior parte delle volte questo succede quasi sempre quando è redatto dall’originario costruttore o da una convenzione sottoscritta da tutti i condòmini.  

Bisogna tenere a mente che il maggior utilizzo dei servizi comuni, come il parcheggio, l’ascensore o le scale da parte dei pazienti dello studio medico giustifica una diversa ripartizione delle spese condominiali con attribuzione di numero di millesimi maggiori in capo al medico. In questi casi, dunque, dovrà applicarsi il secondo comma dell’articolo 1123 del codice civile che stabilisce che in presenza di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Lo studio medico, abitualmente frequentato da un numero elevato di persone, potrebbe essere soggetto all’incremento delle tabelle millesimali, tali per cui l’assemblea potrebbe imporre all’amministratore di delegare ad un professionista esterno alla revisione delle tabelle millesimali. 

In secondo luogo, in tema di studio medico in condominio, uno degli argomenti più dibattuti riguarda la sosta dei pazienti sul pianerottolo, quando la sala d’attesa è insufficiente ad ospitare tutti. Ai sensi dell’articolo 1117 c.c., i pianerottoli e le scale sono di proprietà comune. Ciascuno ne può fare l’uso che vuole, purché non impedisca agli altri di farne parimenti uso e non ne modifichi la destinazione.  Pertanto, qualora un condomino utilizzi un pianerottolo in modo tale da impedire il godimento agli altri condòmini tale comportamento – ovviamente illecito – può essere vietato dall’amministratore. Peraltro, consentire che i pazienti in attesa del proprio turno sostino sul pianerottolo o sulle scale comuni, viola disposizioni di igiene all’interno dello stabile in condominio. 

Infine, è necessario che il medico rispetti le disposizioni relative all’apertura e al mantenimento dello studio di medicina generale imposte dal Servizio sanitario nazionale, disposizioni che prevedono l’esistenza di un’adeguata sala di attesa e di un sistema di prenotazione delle visite dei pazienti.

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Se da abitazione si trasforma in studio medico

Qualora il medico proprietario voglia trasformare il suo appartamento in uno studio medico, non sarà soggetto ad alcun aumento di quote millesimali, tranne che per alcune eccezioni:  

• questa particolare decisione non sia stabilita da un regolamento contrattuale ovvero da una delibera votata col consenso di tutti i condomini (in tal caso il conduttore deve sottostare alla decisione, in quanto tenuto a rispettare le decisioni condominiali); 
• questa decisione non sia stata accettata esplicitamente dal titolare dello studio medico, configurandosi in quel caso come un accordo tra il condominio che l’ha proposta ed un singolo condòmino. 

In ogni caso, le norme da prendere in considerazione nel caso specifico sono le disposizioni che regolano in generale la materia condominiale ed in particolare gli articoli 1117, 1118 e 1123 del codice civile.

La destinazione d’uso

Prima di procedere a creare uno studio medico all’interno del condominio, è necessario verificare se le normative urbanistiche lo consentono o se sussistono dei vincoli ai quali l’immobile è sottoposto. Lo strumento urbanistico che indica se sul proprio immobile è possibile realizzare il cambio destinazione d’uso è il Piano Regolatore Generale, ad oggi sostituito dal Piano strutturale e Regolamento urbanistico.  

Nel caso in cui sia consentito, bisogna presentare una DIA (dichiarazione d’inizio attività) al Comune in cui l’immobile è ubicato, a firma di un tecnico abilitato, anche se molti comuni consentono il ricorso alla SCIA (segnalazione certificata d’inizio attività). Se, invece, devono essere effettuate delle modifiche strutturali o distributive, è indispensabile richiedere un permesso per costruire. L’interessato dovrà richiedere un certificato di agibilità al Comune e presentare una dichiarazione di variazione d’uso catastale all’ex Ufficio dell’Agenzia del Territorio competente. Questo, però, varia di caso in caso e da medico a medico e va valutato con il supporto di esperti legali nel settore. Insomma, aprire uno studio professionale in un condominio è possibile ma bisogna accertarsi sulla reale fattibilità ed eventualmente chiedere gli opportuni permessi.